共有产权住房历经15年发展，被国务院明确为住房保障体系三大支柱之一，但政策保障功能与发展功能定位的地区差异与争论始终不减，急需试点经验与研究支撑。北京市自2014年被列为国家试点，积累了大量社区治理经验。本研究基于文献法与田野调查法，以北京市共有产权住房的社区治理效能探讨其政策效果。研究发现，北京市实行的是发展型共有产权住房政策，在社区治理领域存在福利损耗，社区治理能力的欠缺降低了居民满意度。发展型政策形塑着社区邻里结构与权责结构，对社区治理提出了更高要求。在政策探索调试期，各类治理主体之间尚未形成统一的政策预期与认知。共治共享共建的治理平台搭建将有助于降低福利损耗，进一步提升发展型保障房居民的获得感与幸福感。