中国房地产发展报告No.21（2024）

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中国房地产发展报告No.21（2024）

书名：	中国房地产发展报告No.21（2024）
英文名：	ANNUAL REPORT ON THE DEVELOPMENT OF CHINA’S REAL ESTATE No.21 （2024）
作者：	中国社会科学院国家未来城市实验室中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国城市经济学会
I S B N：	978-7-5228-3643-0
丛书名：	房地产蓝皮书订阅
关键词：	房地产市场住房供应体系市场预期改善型需求
出版日期：	2024-06-01

中文摘要

《中国房地产发展报告No.21（2024）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2024年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、专题篇、服务篇、热点篇和案例篇。总报告对当前房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，专题篇分别从不同的角度对房地产市场发展进行深度分析，最后对热点问题进行了探讨。

2023年，全国房地产市场依然处于深度调整中。全年房地产市场发展的政策背景以稳市场和防风险为主，宽松的政策基调贯穿全年。从全国房地产市场来看，2023年房地产市场运行的总体特征主要包括六个方面。销售价格方面，各类物业价格涨幅出现分化，一、二、三线城市住宅价格整体呈下行态势，住宅价格同比下跌的城市超六成。销售面积方面，商品房销售面积大幅萎缩，待售面积增幅快速扩大。租赁市场方面，住宅租金价格水平保持基本平稳，住宅租金涨幅连续五年低于CPI涨幅。土地市场方面，国有土地使用权出让收入大幅下降，对地方财政产生了较大影响。投融资方面，房地产开发投资连续两年负增长，各类物业投资全部减少。房屋供给方面，各类物业新开工面积连续四年全线缩减。

从发展动力看，2023年房地产市场成交量在2022年的基础上进一步下降，发展动力减弱，房地产及相关产业对经济增长的贡献也有所降低。但是，也应看到中国的房地产市场还有发展的空间，应从增量与存量两方面挖掘房地产市场发展的空间与机遇。从市场风险看，由于贷款的抵押物大部分是房地产，房地产市场价格的变化直接影响到抵押物的价值，如果作为抵押物的房地产价值低于贷款额有可能引起贷款违约。因此，房地产市场的风险防范与化解仍然是房地产市场的重要问题，应从土地入市、保障房供给、房屋收购储备等方面防止房价的大幅度变化。从市场预期看，当前房地产市场在成交量缩减、价格下跌压力较大的情况下，不容忽视的是供需双方对市场的预期。供给方面，企业投资意愿较弱，开发投资额持续下降，新开工面积大幅减少。需求方面，居民购房意愿低迷，部分贷款购房者提前还贷以减少负债和利息负担。因此，应从供给方和需求方修复信心，改善企业与购房者的市场预期。

2023年7月，中共中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的新形势。房地产从“上半场”迅速过渡到了“下半场”。根据中央相关文件关于“完善‘保障+市场’的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”，“双轨制”将成为未来房地产发展新模式的主要内容。未来住房市场将被划分为两部分，一部分为商品房市场，价格由供需关系等市场化因素驱动，主要面向中高收入群体，提供高品质、可租可售的居住产品。另一部分为保障房市场，价格由政府确定，不与商品房市场挂钩，一般低于商品房市场，面向中低收入家庭以及人口净流入城市中的新市民、青年人群体，提供可长期稳定租住的保障性租赁住房、可购买的保障性住房。在房地产供求关系发生重大变化的情况下，未来刚需和部分改善型需求主要转向二手房市场，进一步丰富住房供应体系，形成多样化的住房产品供给。

从市场趋势判断，随着房地产销售和投资的不断下滑，预计2024年房地产行业大概率维持筑底企稳态势，下半年在政策力度到位、政策效果逐渐显现的情况下，销售端会有所好转，预计全年房地产投资和销量增速在-6.0%左右，降幅较2023年分别收窄3.1个和2.5个百分点左右。全国二手房出售挂牌量指数为68.11，比2023年提高3.52；二手房价格指数为92.21，比2023年下降2.64。

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