本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、市场潜力、公共政策等5个方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出相关了政策建议。报告具体内容包括:在评述2008~2009年住房及相关市场走势的基础上,预测了2009~2010年住房及相关市场的发展变化;从历史角度分析了改革开放以来住房市场及其相关领域的发展历程,探讨了其中的规律与存在的不足;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,有针对性地提出了相关政策建议。
2008~2009年分析显示:宏观经济从急速下滑到触底回升;城市化质量提升明显,中西部地区城市化加快;全球经济从深度衰退到逐步回稳;开发企业由急剧恶化到迅速好转;消费、投资和投机意愿几经反复;信贷监管由紧变松,又由松变紧;住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨;住房土地市场从热度下降到逐步回暖;住房金融市场从收紧和沉闷到宽松和爆发;住房监管力度有所放松;保障性住房建设力度迅速加大,保障覆盖范围有所提高。
2009~2010年预测认为:宏观经济将持续复苏,住房投资作用增强;城市化规模呈现高峰,城市化区域增长相对均衡;全球经济缓慢复苏,各国住房市场表现有别;住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增;住宅用地市场交易量增加,交易价格上升;住房金融市场总体温和上行,区间季节波动。
通过住房市场及其相关领域的历史分析发现:国民经济疑似住房依赖病症;城市化进程长期滞后根源于战略偏差和与制度缺陷;家庭住房观念产生根本性变化;住房金融机构多元路径探索归于“一元路径居优”;当前住房市场处在本轮长周期的下行期;中国目前还不存在完整意义上的住房金融体系;中国住房社会保障体系长期缺位。
住房上市公司指数、住房支付能力指数(1999~2008)、住房真实供求缺口指数(1978~2009)、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等8大指数显示:上市公司两极分化现象比较严重;全国城镇居民的住房支付能力较弱;住房真实供求由短缺进入过剩;土地价值潜力上海最大,北京第二;沿海和沿江城市住房价值潜力较大;住房贷款的风险隐患较大;全国中心城市的住房市场监管水平领先于其他城市;各城市住房保障水平存在较大差异。
中国住房市健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:宏观经济内生性增长动力不足,通货膨胀压力加大;城市化战略规划存在偏差,管理制度瓶颈凸显;开发企业整体素质差,行为不规范;住房消费心态不成熟,中低收入者支付能力低下;信贷宽松支持了投机,紧缩抑制了消费;政策宽松涨价,政策紧缩量跌;地方政府直接参与炒地,土地使用效率低下、供求关系紧张;风险过度集中于住房信贷市场,信贷流向缺乏有效监管;行政审批效率低,政府监管明显缺失;住房社会保障体系建设未得到地方政府的积极响应,监管措施缺位。
报告建议:(1)完善宏观调控政策措施,加大政府保障性住房投资;(2)提升城镇化的质量,创造住房真实需求;(3)引导企业转型升级,监督企业规范经营;(4)严格金融监管,完善住房金融体系;(5)支持住房消费,抑制住房投机;(6)完善土地市场监管体系,支持保障性住房建设;(7)完善和改进市场监管制度;(8)逐步完善住房社会保障制度,扩大保障房供给。
法律声明
《中国住房发展报告》编委会
中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室简介
主要编撰者简介
中文摘要
Abstract
中国住房发展 总体报告
中国住房分析与预测 分析框架
中国住房宏观背景 分析与预测
中国住房市场主体 分析与评估
中国住房市场体系 分析与预测
中国住房价值潜力 分析与评价
中国住房公共政策 评价与建议
中国住房指数系统
后记
裴长洪: 1954年5月出生,经济学博士。研究员,中国社会科学院经济研究所所长兼党委书记。长期从事国际贸易与投资、金融与服务经济领域的研究工作,其博士论文《利用外资与产业竞争力》于2000年获得国务院学位委员会和教育部颁发的全国百篇优秀博士论文奖。2003年以来在《中国社会科学》《求是》《人民日报》《经济研究》《中国工业经济》《财贸经济》《国际贸易》等重要报纸杂志发表论文数十篇;同时在国内外英文期刊发表英文论文十几篇,其中多项研究成果获得原外经贸部、商务部和中国社会科学院颁发的荣誉奖项。1996年获得国务院特殊津贴,2005年入选中宣部“四个一批”人才工程。 曾担任中国社会科学院外事局局长5年、中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长6年,获得三项国际交流荣誉称号:2000年10月被俄罗斯科学院远东研究所授予名誉博士称号,2001年4月被俄罗斯自然科学院授予外籍院士荣誉称号,2001年7月被美国肯塔基州州长帕顿(Paule Patton)授予该州荣誉称号——“肯塔基上校”。2003年2月至2004年9月还曾挂职浙江省杭州市人民政府副市长,分管经济体制改革、政府法制、外事以及政府金融工作。2005年5月31日为第十六届中央政治局第22次集体学习讲解专题“经济全球化与国际贸易发展的新特点”;多次参加国家重大问题的调研,包括参加起草和讨论修改政府工作报告;多次参加国家发改委、商务部、国家外汇管理局领导主持的专家座谈会,参与讨论有关领域的政策问题;还曾为解放军总后勤部、海关总署、保监会、湖南省委、江苏省委、吉林省委、浙江省委、青海省委、广州市委、杭州市委、上海市委等地方党委理论中心组学习讲解有关经济问题的专题。
荆林波: 山西临猗人,经济学博士,中国社会评价研究院院长兼党委书记,二级研究员,博士生导师,浙江工商大学、中南民族大学兼职教授,曾经担任中国社会科学院财经战略研究院副院长。 享受国务院特殊津贴专家,新世纪“百千万人才工程”国家级人选,并且获得“有突出贡献中青年专家”荣誉称号。国家标准委员会委员,商务部现代供应链咨询委员会委员。经贸政策咨询委员会委员,多个部委特聘专家和地方政府顾问。曾经荣获孙冶方经济科学奖、万典武商业经济学奖等多项奖励。社会兼职:中国市场学会副会长;APEC电子商务工商联盟专委会主任委员;中国物流学会副会长;中国烹饪协会副会长;中国商业经济学会副会长;全国高等院校贸易经济教学理事会副会长;中国社会科学情报学会副理事长等。参与多项国家与部委的重大课题研究以及重要文件起草,主持国家“十二五”规划子课题。 专著:《信息服务与经营模式》、《第三只眼看网络经济》、《中国商品期货交割》和《市场营销》等。译著:《营销e术》、《生产率:信息技术与美国增长复苏》(与冯永晟合作)。主编:《关于扩大消费的若干问题研究》、《解读电子商务》、《阿里巴巴集团考察——阿里巴巴经营模式研究》、《阿里巴巴的网商帝国》、《市场营销》、《电子商务导论》、《现代流通业:资本与技术的融合》、《现代零售业战略与管理》、《中国流通理论前沿》、《消费者心理学理论与实践》、《中国企业大并购》、《中国商品市场发展报告》、《中国贸易发展报告》、《中国服务业发展报告》、《中国电子商务服务业发展报告》、《中国城市电子商务影响力发展报告》和《中国餐饮产业运行报告》等。最新主编《中国人文社科期刊评价报告》、《全球智库评价报告》、《中国智库评价报告》等。在《经济研究》《财贸经济》《中国流通经济》等期刊发表论文数十篇。
倪鹏飞: 男,1964年出生于安徽省阜阳市。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任,研究员,博士生导师。 1994~2000年在南开大学经济学院攻读经济学硕士、博士学位。2000年7月进入中国社会科学院财经战略研究院工作。主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《国家竞争力报告》。联合主编《全球城市竞争力报告》(与美国学者彼得·卡尔·克拉索教授);联合研究《世界城市:联系度指数》(与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授);联合国人居署《世界城市状况报告(2012)》重要撰稿者;联合国开发计划署“中小企业改革和发展”项目评估专家(2000)。世界银行集团与中国社会科学院:《中国营商环境报告》中方负责人(2008)。香港中文大学、华中科技大学、北京师范大学、东南大学、西南财经大学、韩国科学技术大学的兼职教授,全球城市竞争力跨国项目秘书长,中国城市竞争力报告课题组组长,中国社会科学院青年人文社会科学研究中心副理事长,中国城市科学会、中国城市发展学会、中国城市经济学会等副秘书长,成都、太原、东莞等城市政府经济顾问。 主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。先后承担了中央交办课题、国家重大社科基金招标课题,联合国、世界银行、欧盟、中组部、科技部、商务部、北京、广州、成都等国际组织、国家部委、地方政府委托的课题。到目前已发表11次《中国城市竞争力报告》(年度报告),4次《全球城市竞争力报告》(双年度报告),5次《中国住房发展报告》(年度)、1次《中国国家竞争力报告》(双年度)。作为经济与战略领域的专家,为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究,发表12部案例专著。在美国《国际事务》(Journal of International Affairs)、英国《城市研究》(urban study)、《中国社会科学》和《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获中国经济学的最高奖——孙冶方经济学著作奖(第十一届)。研究成果对国家和城市发展起到重要的决策参考作用,在中国与世界产生重要的学术影响。曾获第十一届“孙冶方经济科学奖”。主要研究领域:国家竞争力、城市竞争力、城市经济学与房地产经济学。
高培勇: 中国社会科学院副院长,党组成员,中国社会科学院学部委员;中国社会科学院大学党委书记、教授、博士生导师。政协十三届全国委员会经济委员会委员,享受国务院政府特殊津贴,国务院学位委员会委员、孙冶方经济科学基金会副理事长。主要研究方向为财税理论、财税政策分析。著有《现代财税体制理论大纲》《国债运行机制研究》《当代西方财政经济理论》《公共经济学》《财税体制改革与国家治理现代化》等,主编《中国公共财政建设报告》、“新中国财政70年系列丛书”等。曾先后3次担任党和国家领导人集体学习主讲人。